シングルファザーの不動産投資!!

~不動産投資と育毛・脱毛...目指すはセミリタイア!?~

9号物件 退居➡入居者付け ~やっぱり築浅がいい!?~ 

どうも。ズレータです!

 

今回は9号物件(オーナーチェンジで購入)の退居から入居までの記事を書いていきたいと思います。

この経験を通じて得たことは築浅物件の強さです。そのあたりをお伝えできればと思います!

 

物件スペック

まずは物件スペックです。

  • 千葉県茂原市
  • 3DK 52.2㎡(平屋建て)
  • 駐車場2台可
  • 購入価格 480万円
  • 家賃55000円 利回り 13.8% (購入時)
  • 平成24年築 築7年の築浅物件

この物件は懇意の不動産屋さんから築浅のレア戸建てが出たということで、非公開物件を直接紹介していただきました。購入の利回り基準は一応、15%に設定していたのでこの物件は基準以下でしたが、築7年という圧倒的なグッドポイントがあったので購入することにしました。

52.2㎡とファミリー向けにしてはやや狭いこともあり、ご夫婦お二人でのお住まいでしした。

退居

この物件は2019年2月に購入しましたが、6月に退居の連絡があり、オーナーチェンジで購入しましたが約4か月で退居となりました。

12号物件(鹿嶋市)に続く退居2回目で次の募集をかけられるようにするのにどれくらいの費用がかかるかビクビクしながら退居後に現地確認に行きました。

そしてここからが築浅物件の強みを発揮することになります。

こちらが退去後の写真になります。

外観

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居室

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お風呂

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キッチン

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屋根裏部屋もあります♪

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あらキレイ✨✨

 

このまま募集かけられます( ^ω^ )

 

前の入居者様がキレイにお使いいただいたのもありますが、さすが築7年だけあって全体的にキレイです!(ちなみにズレータの方で水回りの掃除と庭の草刈りをしました!初めて大家らしいことやってみました!)

 

いいじゃん!築浅!!

 

ということで、お預かりしていた敷金はそのままお返しして、すぐに募集をかけることしました!

 

入居者付け

入居者募集にはまず家賃を決めないといけません。

ズレータ的には原状維持の55000円で募集しようと思っていましたが、管理会社さんから

「58000円くらいでもいけるんじゃないですか!?」と誘惑が。

 

それでいきましょう(゚∀゚)

 

すぐに誘惑にのって、58000円で募集を開始しました。

 

PRポイントは

  • 築浅 築7年!
  • 平屋(人気らしいです)
  • ペット可
  • 駐車場2台可
  • 敷金、礼金ゼロ

といったところでしょうか!

入居者付けは5号物件(九十九里町)空き家再生時の即決まりのイメージがあったので、1、2週間もあれば決まるだろうとタカをくくっていました。

予想通り、2週間程度で内覧が入りました!

その時点で「決まったな!」と思いましたが、申し込みは入りませんでした。

それでも次で決まるだろうと、その時は余裕でした。でも待てど暮らせど申し込みが入りません。内覧は数件は入りましたがいずれも申し込みには至りませんでした。

管理会社さん曰く「夏場は動きが鈍るので、もう少し気長に待ってみましょう」

・・・そうなの!?内心「じゃあ、家賃上げてる場合ちゃうやん!!」と思いましたが、その言葉を信じて待ちました。

月日は流れて丸3か月決まらず、9月も終わってしまいました・・・

 

うーーん、イカン(*´Д`)

 

なんとか流れをかえなければ!10月も決まらなければ家賃を下げようと思いつつ、もう一度現地に行ってみることにしました。もしかしたら夏の間に草がボーボーになっていて印象が悪いのかな!?と考えていました。

10月初旬に現地に行ってみると、予想通り敷地内の草がボーボーになっていていました(;´Д`)こりゃイカン!ということで、一生懸命2回目の草刈りをしました!

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そして、入居者が決まることをお祈りして帰る途中!なんと!管理会社から連絡があり、明日内覧が入るというではないですか!!

これはもしかして!?と思いながら次の日、またまた管理会社から電話がありました。

「申し込み入りました!!」

 

よっしゃーーーー!!!!

 

募集から3か月チョイ、ようやく入居者が決まりました!

草刈りの効果かどうかはわかりませんが(・´з`・)

 

結局、家賃の値上げに成功し表面利回り14.5%となりました!

リフォーム費用をかけずに購入時から利回り改善に成功です!!

ヤッター(*´▽`*)

 

まとめ

築浅戸建ての退居〜入居者付けまでの実体験を書いてきましたが、この体験を通して感じたことは築浅の安心感ハンパないということです。

入居者付けが思ったよりも苦戦して、若干焦りましたが、その中でもリフォーム費用をかけずに募集をかけられたので、ある意味そのうち決まるだろうという気持ちで待てました。これが12号物件の様に多額のリフォーム費用がかかっていたら気が気ではなかったと思います。

あとは夏場は不動産の動きが鈍るということも学びました。これは3月の繁忙期が過ぎて売買も賃貸需要も一段落するためと思われなんとなく不動産のサイクルみたいなものが学べた気がします。(もちろん全く動かないわけではないですが)今後、新たに物件を購入するときや、入居者付けのときは注意していきたいと思います。

この9号物件の退居➡入居や前回記事で書いた12号物件で悲惨な目に遭った経験から身をもって築古物件のリスク、裏を返せば築浅物件の強みを学ぶことができました。

まあ、一般的に築古物件の方が利回りが高いのでその分リスクがあるのは当たり前のことですが、利回りが3倍、4倍になるわけでもなく、正直、築古物件はリスクに見合うだけのメリットは得られないとズレータは考えました。

もちろん、リスクを回避してメリットを最大限に享受できるだけの投資家としてのスキルがあれば話は別ですが。

ということで、今後は築浅(木造戸建てであれば築15年以内)の物件を軸に今後は拡大を図るとともに、現在所有の築古物件の精査、入れ替えを進めていこうと思っています。

ただ、築7年で利回り14.5%はなかなか手に入るものではないので、どのように築浅を買って行くかを一生懸命考えているところです!

その他、最近は融資を使っての資産形成のための投資も視野に入れており、今後の投資方針について次回以降で書いていきたいと思っています。

引き続きご覧いただければ幸いです。

 

最後までご覧頂きましてありがとうございました!!

ではまた(・ω・)ノ

 

ズレータ